Una de les consultes que més acostumen a fer-nos és sobre la viabilitat de realitzar un canvi
d’ús d’un local cap a habitatge. És comú: Cada cop resulta més complicat trobar qui vulgui/pugui
donar-li ús comercial a un local i, alhora, cada cop hi ha més demanda de gent que desitja trobar
alternatives residencials més econòmiques, al centre de les ciutats i plenament accessibles.
Per fer-ho cal complir una sèrie de requeriments que cal tenir en compte abans d’iniciar un
projecte d’aquestes característiques. Si bé és una actuació sovint molt rendible, també és
complicat que el local puguis satisfer totes les exigències que avuí dia es demanen per la
creació d’un nou habitatge que pugui obtenir el certificat de primera ocupació i la cèdula
d’habitabilitat.
Sempre caldrà que un tècnic expert realitzi una inspecció i pugui elaborar un informe de viabilitat
detallat que ens pugui orientar sobre la viabilitat de la operació. Tanmateix, a continuació
procedirem a detallar els principals requeriments a tenir en compte:
Requeriments
a) Cal revisar si l’ús residencial és admissible segons planejament urbà.
b) Cal corroborar que no ens trobem en un període de suspensió de llicències per part de l’Ajuntament.
c) Cal revisar que la densitat no es trobi esgotada. Cada municipi determina la ràtio màxima d’habitatges admessos per cada edifici. Per exemple, a Barcelona la ràtio és de 1hab/80m2, deforma que un hipotètic edifici amb una superfície construïda total de 800.00m2 admetria només10 habitatges. Si ja hi ha 10 habitatges a les plantes superiors no resultaría factible en canvi d’úsde les plantes baixes.
d) Comprovar superfície mínima. S’ha de garantir que l’habitatge resultant tingui més de36.00m2 de superfície útil.
e) Comprovar façana mínima. Cal que l’habitatge disposi d’1.00 metre lineal de façana per cada 9.00 metres quadrats de superfície útil. Així doncs, per exemple, un habitatge de 45.00m2 hauria de disposar de 5.00 metres de façana exterior com a mínim. En cas de comptar la façana a patis interiors, cal garantir que el pati té la superficie i ventilació mínima requerida, segons el nombre de plantes de l’edifici.
f) Comprovar la ventilació mínima. Les estances (a excepció de passadissos i banys) han de disposar d’1.00m2 de ventilació natural per cada 8.00m2 de superfície. Així doncs, una sala d’estar de 20.00m2 hauria de tenir, com a mínim, una obertura de 2.50m2 (per exemple, amb dues finestres de 125x100cms).
g) Comprovar alçada mínima. Per norma general, es requereix 2.50m d’alçada lliure interior. Pot admetre’s excepcions puntuals, com a banys, cuina o pas puntual d’estructura o instal·lacions.
h) Preveure una habitació. S’ha de poder realitzar com a mínim una habitació, i aquestes han detenir superfícies i ventilacions mínimes, alhora d’admetre un emmagatzematge mínim.
i) Complir accessibilitat. Tot l’habitatge ha de ser accessible per usuaris de cadira de rodes, incloent especialment la cambra higiènica.
j) Incendis. Cal satisfer totes les normatives de resistència al foc, sectorització i evaquació d’incendis.
k) Preveure alteració d’elements comuns. Caldrà estudiar si resulta precís alterar elements comuns, tals com traçar una sortida de fums per un pati fins a coberta o realitzar una obertura a alguna façana o mur de càrrega. En cas de ser així preveure la necessitat de comptar amb l’aprovació de la Comunitat de Propietaris.