Quan es tracta de fer millores o renovacions a la llar, és important tenir en compte la importància de contractar un bon professional. Un arquitecte no sols aporta el seu coneixement tècnic i habilitats, sinó que també és garanteix la seguretat i la legalitat de les obres que es realitzen a la casa.

Hi ha diverses raons per les quals contractar un arquitecte és important per a fer obres a casa:

En primer lloc, un arquitecte professional té l’experiència i la formació necessàries per a planificar i supervisar l’execució d’un projecte de manera efectiva i eficient. A més, és convenient que l’arquitecte conegui bé les normatives locals de Barcelona, evitant possibles sancions administratives. Un arquitecte garantirà que les obres són segures i no posen en perill la integritat de l’estructura de la casa i dels seus ocupants.

En segon lloc, és una inversió en la qualitat. Un arquitecte pot identificar i resoldre qualsevol problema tècnic que sorgeixi durant el procés de construcció, la qual cosa garanteix un resultat final d’alta qualitat i assegurança per a la seva llar.

A més, l’ajuda d’un arquitecte pot evitar errors en la planificació i execució de les obres, garantint que el resultat és de bona qualitat i satisfà les necessitats previstes. També pot ajudar a maximitzar el pressupost i l’espai disponible, i assegurar-se que el projecte es completi dins del termini establert.

Tenir una relació de confiança amb el seu arquitecte és clau per a garantir l’èxit del seu projecte. Un bon arquitecte treballarà en estreta col·laboració amb vostè per a assegurar-se que les seves necessitats i desitjos siguin tinguts en compte durant tot el procés de construcció.

Si voleu fer reformes a barcelona, no dubteu a contactar-nos sense cap compromís.

La entrada Per què contractar un arquitecte se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

1. La España de las piscinas. Jorge Dioni López. Editorial Arpa.

Meravellós retrat d’una Espanya que durant molts anys ha funcionat a cop de pilotàs immobiliari, que ens explica com la forma de concebre l’urbanisme configura, alhora, la nostra forma de pensar i entendre el món.

Durant els anys del boom immobiliari, es van construir cinc milions d’habitatges a Espanya. La majoria segueix el model de suburbi estatunidenc. Són illes verdes —per les zones comunes— i blaves —per les piscines— situades als afores de les ciutats i en les quals resideix bona part de l’anomenada classe mitjana aspiracional del nostre país. Joves famílies amb nens petits. Els fills i els nets de l’Espanya buida. Aquests barris de nova creació conformen el que Jorge Dioni López denomina «l’Espanya de les piscines».

Un món fet de xalets, urbanitzacions, hipoteques, alarmes, col·legis concertats, múltiples cotxes per unitat familiar, centres comercials, consum en línia, assegurança mèdica privada, etc. Un món que afavoreix l’individualisme i la desconnexió social i la importància política de la qual és avui fonamental, perquè d’ell depèn l’evolució del mapa polític, sobretot, el vot conservador. El debat sobre l’habitatge i el territori sol centrar-se en temes com la gentrificació, el preu dels lloguers o el buidatge rural. L’Espanya de les piscines posa sobre la taula una altra qüestió essencial: l’anàlisi del nostre principal model de desenvolupament urbà i com ha transformat la manera d’entendre el món, les aspiracions i la ideologia de milions d’espanyols.

2. Territorios Improbables. Pedro Torrijos León. Kailas Editorial

Conegut per explicar-nos històries increïbles a Twitter sota el hashtag #LaBrasaTorrijos, en Pedro Torrijos ens porta un llibre tan extraordinari com els seus coneguts fils.

El que fem els éssers humans és construir. Des d’aquest instant elèctric en el qual posem un peu en el sòl per primera vegada però després resulta que sota el peu hi ha una peça de Llec que havíem tirat abans des del bressol, i llavors l’agafem i l’encaixem amb una altra. Sí, construïm. Construïm una vida, construïm un amor, construïm famílies, cases, carreteres, ciutats, aeroports i naus espacials. Transformem llocs en llocs nous. A vegades són canvis mundans. A vegades són sorprenents. I els fets sorprenents es converteixen en històries.

Territoris improbables és un viatge per les històries que van construir llocs tan extraordinaris que sovint ni tan sols apareixen en les guies. Relats petits i gestes monumentals. Cròniques d’èxits, de fracassos, de platges buides i de vaixells voladors. Històries de ciutats tancades en edificis i d’edificis que van viatjar en el temps. De cicatrius de formigó i de castells de cartó pedra. Històries de cases i famílies. Històries d’amor i de carreteres. Històries de vida.

3. Sobre Ronchamp. Rafael Moneo Vallés. Editorial Acantilado.

Rafael Moneo, una de les ments més brillants del panorama arquitectònic espanyol, ens porta un recorregut literari per aproximar-nos a Ronchamp de Le Corbusier, una de les obres clau per entendre l’arquitectura moderna mundial.

La capella de Notre-Dame du Haut en Ronchamp, en el Franc Comtat francès, és un dels edificis més singulars i fascinants de l’arquitectura religiosa del segle xx. Inaugurat en 1955, l’inusual projecte de Le Corbusier va suposar la reinvenció de l’espai sagrat, en el qual la llum exerceix un important paper simbòlic. En el present assaig Rafael Moneo posa la seva mirada experta i penetrant sobre aquest extraordinari lloc que durant tant de temps ha format part del seu imaginari arquitectònic, i ens ajuda a revelar els enigmes que se li plantegen al visitant que travessa el seu llindar, alhora que el situa no sols en el conjunt de l’obra de Le Corbusier, sinó en l’arquitectura espiritual contemporània.

4. Todas las escaleras del mundo. Santiago de Molina. Ediciones Asimétricas.

Els textos d’en Santiago de Molina són sempre una garantia. És un dels autors més reconeguts del panorama nacional, doctor arquitecte i director de l’Escola Politècnica Superior CEU San Pablo.

Pot escriure’s un llibre que contingui totes les escales del món? Atès que, com aquí s’afirma, el nombre d’escales és infinit, tal tasca sembla impossible. I no obstant això, sí que pot intentar-se rastrejar els territoris, les idees i les problemàtiques que tenen en comú. Reunir en un tom els trets comuns a “totes les escales del món” tal vegada és un treball difícil, però indubtablement resultarà profitós.

Aquest escrit fuig de la temptació d’establir taxonomies, o tranquil·litzadores classificacions de les escales. Perquè, igual que els líquens, es tracta d’una d’aquestes espècies que pertanyen a diversos mons i ocupen simultàniament diverses dimensions: són primitives i no obstant això és impossible descriure alguns dels millors espais de la contemporaneïtat sense posar en valor la seva presència. Són bàsiques i no obstant això entorn d’elles es donen situacions complexes i gairebé invisibles en el dia a dia.

Les escales són un component primordial de l’arquitectura i el primer i més senzill sistema pel desvaliment de les seves maneres de connexió pel fet que enllacen amb extrema facilitat persones i situacions a diferent nivell. Són un perfecte arquetip arquitectònic, simbolitzen l’objectiu de la composició i gràcies a elles és possible la mateixa idea de seqüència d’espais. Com fan els ponts en travessar valls i rius, les escales creen llocs en els seus dos extrems sent en si mateixes un particular.

Sense estudiar aquest arquitectònic ser unicel·lular, resulta impossible comprendre, si més no avui, cosa que significa el vertical en termes psicològics, ni pot ser que tampoc, en un altre extrem, entendre qualsevol idea de progrés social en termes d’ascens o descens. De la seva combinatòria, de la seva producció i del seu cultiu depèn, en bona part, com a éssers testimoni que són, l’avanç i els descobriments futurs de la pròpia arquitectura.

5. Arquitectura forense. Violencia en el umbral de detectabilidad. Eyan Weizman. Editorial Bartlebooth.

Pels que ens dediquem a la pràctica de l’arquitectura forense, el grup que lidera Eyal Weizman és una inspiració i una referència.

Es dediquen a analitzar, estudiar i entendre el món de la guerra, la geopolítica i la violència a través de l’arquitectura pericial i la tècnica.

Eyal Weizman obre les portes de Forensic Architecture amb un afany didàctic per explicar les bases principals que han sustentat el seu treball durant l’última dècada, secundant-se en casos d’estudi que ens porten des dels atacs amb drons a les muntanyes de l’Afganistan a centres de detenció a Síria, del registre borrós d’un tret en un vídeo als píxels d’una imatge satèl·lit, dels bombardejos a Gaza a les muntanyes guatemalenques.

Esperem que us hagi agradat les nostres recomanacions literàries i que gaudiu de l’estiu! A més, així donem suport a editorials i llibreries, tan importants per la vida cultural del país. Recordeu seguir-nos a xarxes i no dubteu a contactar-nos sense compromís si ho preciseu.

La entrada Recomanacions literàries arquitectòniques per l’estiu se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

En primer lloc, cal dir que la carbonatació és un procés natural. El formigó és una material de naturalesa porosa i disposa d’hidròxids de calci, de potassi i de sodi. La carbonatació es tracta d’una reacció química que es produeix quan l’hidròxid de carboni reacciona amb el diòxid de carboni i forma carbonat càlcic insoluble: Ca(OH)2 + CO2 -> CaCO3 + H2O

Dit d’altra manera, és un procés que succeeix al formigó en determinades condicions d’humitat i porositat, on es produeix una baixada del pH del mateix formigó.

Quan baixa el pH del formigó (coeficient que indica el grau d’acidesa o basicitat d’una dissolució), també baixa l’alcalinitat i, per tant, la capacitat de neutralitzar àcid, el que es tradueix en una menor resistència enfront l’atac d’un àcid. Com a resultat, a menor pH, menor és la capacitat del formigó per protegir les armadures, podent donar lloc a un procés d’oxidació de les armadures d’acer.

És justament això el que hem d’evitar: que les armadures s’oxidin, ja que poden perdre la capacitat resistent i, alhora, expandir-se fins a trencar el formigó que les recobreix.

– Quin és el pH habitual del formigó?

El pH usual del formigó per a garantir una bona protecció es troba entre 12,5 i 13,5. Amb un pH inferior a 9 podríem considerar que les armadures estan exposades a possibles problemes d’oxidació, i per això caldria plantejar una rehabilitació.

Com podem saber si patim carbonatació?

Es pot realitzar el test de fenolftaleína. La fenolftaleïna és un indicador del pH d’un element, de forma que podem ruixar el formigó per veure com reacciona. Si el pH és superior a 9, es torna de color rosat, de forma que podríem determinar que el pH encara és prou alt. Altrament, si no canvia de color, vol dir que el pH és inferior a 9, la qual cosa ens indicaria que el formigó pateix carbonatació.

– Quines són les principals causes de la carbonatació?

Les principals causes són:

1. Utilització de formigó de baixa qualitat, que resulta en una major porositat, facilitant la penetració del CO2 i la reacció abans comentada.
2. Presència d’aigua, ja que aquesta reacció es dona en presència d’humitat. La presència contínua d’aigua afavoreix la carbonatació.
3. Poc recobriment de formigó al voltant de les armadures, que causa que la carbonatació afecti les armadures amb major rapidesa.

– Com actuar davant de la carbonatació?

El primer pas és contactar amb un tècnic especialitzat en rehabilitació d’edificis. A García-Fraile Arquitectura hem realitzat moltes rehabilitacions d’aquest tipus.

En primer lloc, resultarà precís dur a terme una diagnosi de l’estat de l’estructura, per a valorar la millor forma de rehabilitar-la. L’actuació dependrà de si la carbonatació ha arribat a oxidar l’armadura d’acer, afectant, per tant, a la seva resistència. En aquest cas, caldria eliminar l’òxid, passivar l’armadura existent i valorar el seu reforç. Resultarà precís, en conseqüència, redactar un projecte tècnic específic per a cada cas. Contacta’ns sense compromís.

La entrada Carbonatació del formigó. Què és? se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

Sovint ens consulten al despatx aquest dubte, quan una comunitat de veïns vol instal·lar un ascensor. Decidir la quota de participació que cada veí haurà de pagar per cobrir les despeses de la instal·lació acostuma a ser una font de conflictes i discussions internes. Per evitar-ho, són moltes les comunitats que ens han demanat un estudi tècnic imparcial que pugui establir els coeficients de participació de cada propietari per repartir les despeses una instal·lació d’aquest tipus.

Quan ens trobem davant d’aquest cas, hem de contemplar dos mètodes que s’utilitzen per repartir les despeses:

– Coeficient de superfície

Consisteix en repartir les despeses relatives a la instal·lació de l’ascensor en funció de la quota de participació establerta per la resta de despeses comunitaries, en funció de la superfície de cada entitat respecte la superfície construïda total. Amb aquest mètode, una oficina situada a l’entresòl i un habitatge situat a l’àtic, si tenen la mateixa superfície, pagarien el mateix per la instal·lació.

Aquest sistema acostuma a aplicar-se quan la instal·lació de l’ascensor és de caràcter obligatori, per tal de donar compliment a la Llei 13/2014 del 13 d’octubre d’Accessibilitat, on en el seu article 17.1. estableix el següent:

“Les zones comunes dels edificis plurifamiliars on resideixin persones amb discapacitat o persones majors de 70 anys han de tenir les condicions adequades a les seves necessitats d’accés a l’habitatge, de comunicació i d’interacció amb l’accés a l’edifici que resultin tècnicament possibles.”

Llei 13/2014. Article 17.1.

En aquest cas, atès que es tracta d’una actuació necessària per imperatiu legal, tots els propietaris són igualment responsables de donar-ne compliment, de forma que resulta pertinent aplicar el coeficient per superfície.

– Coeficient d’alçada

D’altra banda, en cas que la instal·lació de l’ascensor sigui voluntària, per acord d’una majoria simple de propietaris, es pot aplicar una distribució de les despeses en funció d’un coeficient d’alçada, on es tingui en compte la planta on s’ubica cada entitat per establir els coeficients de participació.

Actualment, no hi ha cap reglament oficial que estableixi un criteri únic per a definir aquest coeficient. És per aquest motiu que convé contractar a un tècnic qualificat que pugui establir un criteri i aplicar-lo de la forma més objectiva i imparcial possible.

Sobre aquesta forma de procedir ja existeix jurisprudència, amb la Sentència del Tribunal Suprem 5726/2014 del 23 de desembre de 2014, on s’admet que les despeses d’una instal·lació d’ascensor es poden distribuïr en funció de l’alçada i no en base al coeficient de participació convencional, arribant a contemplar que alguns propietaris no hagin de contribuïr-hi.

És un fet notori que en el mercat immobiliari té major valor un pis alt amb ascensor que el mateix pis sense ell. En aquest mateix ambit és també coneguda la dificultat de vendre o llogar un pis alt sense ascensor”.

Sentència TS 5726/2017

Criteris per obtenir el coeficient d’alçada

A García-Fraile Arquitectura hem realitzat diversos estudis tècnics, a instància de les comunitats de propietaris, per a determinar els coeficients d’alçada per repartir les despeses d’un ascensor. Nosaltres partim de dues premisses per tal d’obtenir uns valors raonables:

1. L’existència d’un ascensor augmenta el valor econòmic (en una futurible compra-venda) dels béns immobles en funció de l’alçada on s’ubiquen. Per tant, cal tenir en compte en aquesta distribució la potencial revalorització dels habitatges.
2. Podem presumir, racionalment, que l’ús que donarà cada veí a l’ascensor serà dispar, en funció de la planta on es trobi el seu habitatge. Per tant, també cal tenir en compte l’ús pressuposat en el càlcul.

Per tant, cal realitzar un estudi personalitzat per cada comunitat de propietaris on s’estableixin els nous coeficients de participació pel que fa a la contribució en la instal·lació d’un ascensor.

Podeu demanar-nos pressupost d’honoraris sense cap compromís. Contacta’ns!

La entrada Repartiment de despeses en instal·lació d’ascensor se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

https://www.instagram.com/tv/CbLFkjJKAum/?hl=es

Arran d’aquesta xerrada, aprofitarem per parlar al blog sobre tot el que vam comentar.

Què fa un arquitecte?

Sovint, al pensar en la figura de l’arquitecte, pensem que és algú que es limita a projectar edificis. Pot semblar-nos algú distant amb qui, amb una mica de sort, no ens caldrà tractar en cap moment de la nostra vida. La realitat, no obsant, és ben diferent.

En el nostre cas la redacció de projectes de construcció és només una part dels serveis que oferim, no pas l’únic. També ens encarreguem d’altres branques de l’arquitectura que, a més, es solapen i complementen amb la construcció, la qual cosa ens permet tenir una visió més àmplia de tot el procés constructiu i la vida útil d’un edifici.

Branques d’arquitectura

En el nostre cas, podem dividir la nostra activitat en tres branques: Projectes, assessorament legal i arquitectura pericial. Per aquest motiu, atès que l’arquitectura pericial forma una part molt intensa de la nostra activitat, formem part de l’Agrupació d’Arquitectes Experts Pericials i Forenses de Catalunya (AAEPFC) i formem part de les llistes de pèrits oficials pels jutjats d’arreu de Catalunya.

• És comú que, pel que fa a la pràctica pericial, se’ns demanin els següents tipus de treballs:
  • Certificat tècnic que deixi constància d’uns fets reals i objectius.
  • Informe tècnic on s’indiqui de forma objectiva una situació.
  • Dictamen judicial en què la seva opinió tècnica i qualificada quedi per escrit.

És especialment important que aquests treballs siguin redactats per un arquitecte qualificat i que pugui demostrar la seva expertesa en relació a l’àmbit al que s’inscriu, bé siguin lesions d’edificacions o valoracions immobiliàries.

Nosaltres, com a pèrits d’edificis, intervenim en judicis com a experts per a explicar qüestions tècniques i així ajudar als jutges a formar el seu criteri i així ajudar-los a impartir justícia a les seves sentències. Com és natural, els jutges tenen una àmplia formació legal però requereixen d’opinions expertes quan es tracten qüestions de caràcter tècnic. Quan es produeixen conflictes relatius a edificacions, és comú que es sustentin les demandes (o respostes a les demandes) sobre un document on l’arquitecte pugui analitzar el problema i extreure’n conclusions.

Tipus de peritatges

Hi ha dos tipus de peritatges, segons la fase del procediment en la que ens trobem:

• Peritacions de part. Són aquelles que aporten les parts en litigi, acompanyant la demanda o en contestació a una demanda. Es constata l’existència de defectes, les causes, les vies per resoldre el problema i la valoració econòmica d’aquestes actuacions.
• Peritacions judicials de pèrit tercer. Redactades per un pèrit designat pel jutjat a proposta d’una de les parts. Com que el pèrit és designat directament pel jutjat, es pressuposa major objectivitat i imparcialitat.

En cas que precisseu un treball pericial, no dubteu a demanar-nos pressupost d’honoraris. Us el facilitarem sense cap compromís. Contacta’ns!

T’ha agradat aquest article?

Si ens segueixes anirem penjant de nous. Posa’t en contacte amb nosaltres o subscriu-te al nostre Newsletter.

La entrada Arquitectura pericial i forense se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

Arran d’aquest premi, hem decidit recuperar un article escrit l’any 2013 per l’Oscar García-Fraile, en la seva època com a estudiant d’arquitectura a l’ETSAB.

“No espereu de mi una arquitectura maca o moderna.” Diébédo Francis Kére

Diébédo Francis Kéré acostuma a iniciar el seu discurs anunciant el seu lloc de naixement, Burkina Faso, i ho fa així perquè és imprescindible conèixer aquesta dada per aproximar-nos a la comprensió de la seva obra, que es troba profundament arrelada a la tradició constructiva dels seus orígens.

Es tracta d’un país on, fins fa poc, al voltant del 80% de la població era analfabeta, l’esperança de vida ronda els 52 anys i es viu amb un dòlar al dia de mitjana. No existeix l’arquitectura com l’entenem a occident, i la figura de l’arquitecte resulta molt llunyana. Gran part de la població aspira a poder anar a la capital, Ouagadougou, per a construir-se una casa amb les seves propies mans i així llaurar-se una vida una mica millor. En aquestes circumstàncies, Kéré assumeix que la participació activa de la gent en la seva arquitectura deixa de ser una qüestió de principis i passa a ser una necessitat.

En aquest context, segons diu Kéré, no hi ha lloc per a la bellesa en el seu discurs. Segons manifesta, ell defensa una arquitectura basada únicament a satisfer les necessitats de la gent optimitzant al màxim els pocs mitjans dels quals disposa. Es parla de cooperació, eco-sostenibilitat o de la utilització de materials locals per pur sentit comú. Quan l’escassetat constreny s’ha d’esprémer l’enginy i no malgastar recursos. Potser la bellesa no apareix al seu discurs, però la seva obra n’és plena. Diébédo no ho reconeix ni ho reivindica, però la bellesa sorgeix de la tradició, de la utilització de materials autòctons i de l’honestedat constructiva.

Burkina Faso, com pràcticament tots els paísos en vies de desenvolupament, ha buscat modernitzar-se aquests últims anys amb occident com a principal referent. El missatge que des del primer món s’ha difós és el d’una arquitectura moderna que utilitza formigó armat, acer, molt vidre i aparells elèctrics per a climatizar. Kéré, encertat, no dubta a criticar-ho, ja que els materials que s’usen a Europa no sols tenen un major cost econòmic i energètic sinó que també es comporten pitjor davant el clima africà. Per això advoca pel que denomina “lògica local”: No té sentit demanar diners en programes de cooperació a Alemanya per a acabar retornant-los finalment a Alemanya en comprar els seus aparells d’aire condicionat.

Per sentit comú, diu, calia de buscar una construcció que no precisés de manteniment, al no haver-hi possibilitats econòmiques per a realitzar-se, i utilitzar materials locals per a evitar transports que encarissin l’obra. A més, era necessari involucrar a tot el poblat en la seva construcció. Es busquen tècniques constructives modernes però amb materials locals, optimitzant la relació cost-idoneïtat.

El resultat és una arquitectura senzilla, sense cap excés formal. Se satisfan les necessitats sense parenceries. Fins a quin punt podem prendre exemple del discurs de Kéré? Si bé és cert que l’arquitectura catalana sovint ha tendit a caracteritzar-se per ser una arquitectura respectuosa amb la tradició i els materials autòctons, pragmàtica i amb sentit comú gràcies a noms com Sert, Coderch o Bonet Castellana entre altres, no hem d’oblidar el nostre passat recent on la bombolla immobiliària va deixar-nos nombroses obres carents de lògica local.

“Els diners gastats per a construir més del necessari, de l’imprescindible, són diners malgastats.” Diébédo Francis Kéré.

Per a conèixer més sobre l’obra de Diébédo Francis Kéré recomano veure les seves pròpies conferències.
Enllaços a vídeos:

• http://www.youtube.com/watch?v=jAHeoh4TuCM (Design Indaba)
• http://www.youtube.com/watch?v=N3mnwGKGA7k (Más por menos)
• http://www.youtube.com/watch?v=tsHZYI4kwfw (Bringing the Gap)

T’ha agradat aquest article?

Si ens segueixes anirem penjant de nous. Posa’t en contacte amb nosaltres o subscriu-te al nostre Newsletter.

La entrada Premi Pritzker 2022: Diébédo Francis Kéré se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

És possible estintolar un mur de càrrega?

Són diverses qüestions que hem de tenir en compte: des de la càrrega que rep el mur, el gruix d’aquest, l’estat de conservació, la longitud de l’estintolament i la seva continuïtat a les plantes inferiors per conèixer la distribució de càrregues que es produirà.

És imprescindible, per tant, realitzar un estudi previ per avaluar l’estructura de l’edifici i calcular la viabilitat tècnica de col·locar un reforç que ens permeti substituir funcionalment el mur.

Però com puc saber si el mur és de càrrega?

Aquesta és una de les preguntes més delicades de respondre, ja que no resulta senzill donar una única resposta que resolgui tots els casos. Caldrà que sempre ens dirigim a un tècnic qualificat que pugui analitzar l’estructura de l’edificació i identificar quins murs són de càrrega.

Si bé és comú que els murs de càrrega tinguin, com a mínim, un gruix de 14 cms i estiguin formats per maons massissos, no és tan infreqüent trobar-nos amb envans que hagin acabat assumint funcions portants un cop el forjat ha deformat alguns centímetres, de forma que no podem confiar-nos.

Cal conèixer bé la distribució de càrregues, l’orientació de les biguetes (en cas que el forjat sigui unidireccional) i els materials que componen l’estructura.

Quins tràmits he de complir?

El procés és força diferent si ens trobem en una edificació unifamiliar o, al contrari, és plurifamiliar.

En cas de trobar-nos davant d’una edificació unifamiliar, caldrà elaborar un projecte tècnic i presentar-lo a l’Ajuntament per tal d’obtenir el permís d’obres. Com qualsevol altra actuació que comportés l’afectació de l’envolupant o de la distribució.

Si, altrament, ens trobem davant d’una edificació plurifamiliar, els tràmits són més farragosos. A Barcelona, l’Ordenança Reguladora dels Procedimes d’Intervenció Municipal en Obres (ORPIMO) ens indica els requeriments que cal satisfer. Podem veure’ls a l’article 37.3., consultable a la pàgina 32 del text consolidat publicat a la Gaseta Municipal:

Article 37.3 ORPIMO:

“Quan es projecten obres que afecten l’estructura d’un edifici existent que està ocupat, el tècnic o tècnica autor del projecte ha d’aportar el corresponent informe que acrediti que les obres no comporten risc per als ocupants ni per a tercers. Alhora, la persona sol·licitant de la llicència ha de notificar a tothom que l’ocupa i a les persones propietàries de l’edifici les obres que es pretenen dur a terme, i ha de presentar davant l’Ajuntament la declaració responsable d’haver complert aquesta obligació. La declaració responsable, que ha d’acompanyar la sol·licitud de llicència, ha de fer menció expressa de les observacions fetes pels ocupants de l’edifici, que s’han d’incorporar a l’expedient, així com la seva valoració.”

Per tant, a més de comptar amb el permís de la comunitat de propietaris per alterar un element comú com és l’estructura, caldrà seguir els següents passos:

• Redacció de projecte tècnic signat per un arquitecte. Cal aportant la justificació de càlcul precisa, les fases d’execució i el detall constructiu a executar. També cal justificar que les obres no comporten risc per ocupants ni terceres persones.
• Informar a tots els propietaris i ocupants de la finca sobre l’actuació que es durà a terme i posar a la seva disposició el projecte tècnic. S’ha de deixar 15 dies de termini per tal que puguin consultar-lo i 10 dies més per presentar observacions de caràcter tècnic, en cas que resulti oportú.
• Caldrà presentar a l’Ajuntament un informe tècnic on es considerin totes les observacions realitzades pels veïns. Caldrà indicar si s’han tingut en compte o no.

El règim d’intervenció serà de comunicat diferit, de forma que un cop s’hagi obtingut l’Informe d’Idoneïtat Tècnica i s’hagi presentat a l’Ajuntament, aquest tindrà 1 mes per resoldre la concessió de permís d’obres.

Com s’executa l’estintolament del mur?

Cada tipus d’estintolament és diferent i caldrà que el projecte determini les fases d’execució, però per norma general seran les següents:

1. Execució de daus de formigó sobre el qual s’hi recolzarà el reforç metàl·lic.
2. Apuntalament de forjats mentre es realitzen les operacions.
3. Col·locació de passadors HEB transversals al mur.
4. Execució de rases al mur.
5. Col·locació de perfil metàl·lic sobre daus de formigó i retacar amb formigó sense retracció.
6. Enderroc del mur sota el perfil metàl·lic per trams.
7. Desapuntalment per trams.
8. Ignifugació dels perfils metàl·lics i execució d’acabats (pladurs i enguixats).

Quant pot costar econòmicament?

Caldrà que elaborem un pressupost d’honoraris a mida, depenent del tipus de reforç i la dificultat de la intervenció que vulguis realitzar. Posa’t en contacte amb nosaltres i t’atendrem el més aviat possible.

La entrada Puc estintolar un mur de càrrega? se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

Tipus de taxació

En primer lloc, hem de saber la diferència entre una taxació hipotecària oficial i un informe de valoració. Les primeres són aquelles que demanen els bancs a l’hora de concedir una hipoteca per la seva compra, mentre que un informe de valoració serveix per estimar el preu més adequat amb relació a les seves característiques i estat del mercat immobiliari en un moment concret.

Els informes de valoració poden servir per a diverses qüestions:

• Conèixer el preu de mercat per posar-lo a la venta.
• Valoració amb finalitat judicial: Separacions, divorcis, herències…
• Ajornament de deute amb l’administració.
• Assessorament en una compravenda.
• Estats comptables. Adequació del valor dels actius.
• Subhastes.
• Comprovació de valors fiscals.
• Expropiacions.
• Reparcel·lacions urbanístiques.
• Promocions immobiliàries i estudis de viabilitat econòmica.

D’altra banda, taxacions hipotecàries oficials només poden ser realitzades, per llei, per societats de taxació homologades pel Banc d’Espanya. Al final de l’article podeu conèixer les 32 societats homologades.

Com es calcula el preu?

Depenent del tipus d’immoble, les seves característiques i el context del mercat immobiliari de la zona, utilitzem diversos mètodes:

• Mètode de comparació. És el mètode principal i sovint el més desitjable a l’hora de conèixer el valor de mercat d’un habitatge de segona mà. Es basa en el principi de substitució, de forma que es determina el valor de l’immoble analitzat mitjançant l’estudi d’immobles similars i aplicant coeficients d’homogeneïtzació en funció de les característiques de cada testimoni.
• Mètode residual. Quan no és possible fer una comparació per manca de testimonis, es pot obtenir el valor de l’immoble calculant el rendiment d’una promoció immobiliària, els costos derivats, l’aprofitament urbanístic del solar i el valor de venda a la zona.
• Mètode de cost. Consisteix a valorar el cost que suposaria la reposició de l’immoble amb els preus actuals de mà d’obra i materials, deduint la depreciació patida pel pas del temps.
• Mètode d’actualització. Consisteix a obtenir el valor d’un immoble en funció del seu potencial d’explotació econòmica. Resulta ideal per valorar locals comercials, hotels i habitatges turístics.

D’aquesta forma podrem obtenir el valor de mercat de qualsevol tipus d’immoble. Aquests mètodes venen reglats per l’ordre ECO/805/2003 del 27 de març, modificada per l’ordre EHA/301/2007 del 4 d’octubre i EHA/564/2008 del 28 de febrer.

Què podem entendre per “valor de mercat”?

El valor de mercat és l’import net que raonablement podria esperar rebre un venedor per la venda d’una propietat en una determinada data, mitjançant una comercialització adequada i suposant que existeix com a mínim un potencial comprador, correctament informat de les característiques de l’immoble i tots dos actuant lliurement sense un interès particular a l’operació.

Quines comprovacions es realitzen?

El tècnic encarregat de la valoració, que sempre ha de ser un professional habilitat, ha de visitar a l’immoble per a mesurar de forma acurada la superfície, la situació d’ocupació, el seu ús i el seu estat de conservació.

En el nostre cas, més, realitzem sempre un estudi de la tendència del mercat, de la realitat socioeconòmica de la zona de l’immoble i de la previsió del desenvolupament urbanístic. D’aquesta forma no només podem saber el preu actual, sino que podem fer una estimació prudent de quina serà l’evolució del mercat en una determinada zona.

També es pot fer un estudi de viabilitat econòmica?

Sí. Per descomptat, també fem estudis de viabilitat, on podem valorar la idoneitat d’una operació immobiliària, especialment si aquesta es concep com a inversió i té com a finalitat extreure’n una determinada rendibilitat. També serveix per l’estudi de futures promocions immobiliàries, com podria ser la compra d’un solar per a edificar-hi un edifici plurifamiliar.

Societats de taxació homolgades pel Banc d’Espanya:

• AESVAL, LOGICA DE VALORACIONES, S.A.
• AGRUPACION TECNICA DEL VALOR, S.A.
• ALIA TASACIONES, S.A.
• ARCO VALORACIONES, S.A.
• ARQUITASA SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• BALKIDE BALORAZIOAK, S.A.
• BARNA-TASA, S.A.
• CBRE VALUATION ADVISORY, S.A.
• COL.LECTIU ARQUITECTES TAXADORS, S.A.
• COMPAÑIA HISPANIA DE TASACIONES Y VALORACIONES, S.A.
• EUROVALORACIONES, S.A.
• GENERAL DE VALORACIONES, S.A.
• GESVALT SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• GLOVAL VALUATION, S.A.
• GRUPO TASVALOR, S.A.
• INSTITUTO DE VALORACIONES, S.A.
• KRATA, S.A.
• RISC VALOR, S.A.
• SAVILLS AGUIRRE NEWMAN VALORAC. Y TASAC., S.A.
• SERVICIOS VASCOS DE TASACIONES, S.A.
• SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• TASACIONES ANDALUZAS, S.A.
• TASACIONES HIPOTECARIAS RENTA, S.A.
• TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A.
• TASALIA SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• TASASUR SOCIEDAD DE TASACIONES, S.A.
• TASIBERICA, S.A.
• TECNICOS EN TASACION, S.A. (TECNITASA).
• TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.
• UVE VALORACIONES, S.A.
• VALORACIONES MEDITERRANEO, S.A.
• ZEHAZKI, S.A.

Quant pot costar econòmicament?

Caldrà que elaborem un pressupost d’honoraris a mida, depenent del tipus de valoració i d’immoble que vulguis analitzar. Posa’t en contacte amb nosaltres i t’atendrem el més aviat possible.

La entrada Taxació a Barcelona: Quant val el teu pis? se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

Aquesta patologia ve causada per la utilització de ciment aluminós, que s’utilitzava força frecuentment en la fabricació de biguetes de formigó armat entre els anys 50 fins a finals dels 70. S’utilitzava aquest tipus de ciment ja que en aquell moment es considerava que aconseguia millor resistència i fraguava més ràpid, el que permetia elaborar estructures prefabricades a major ritme. Finalment la utilització d’aquest tipus de ciment va ser prohibit per a ús estructural al 1977, ja que es va identificar que podia perdre la seva resistència mecànica en determinades circumstàncies ambientals.

Com puc saber si el meu pis té aluminosi?

Els principals símptomes són l’aparició de fissures i taques d’òxid en els sostres d’últims pisos o àtics (per ser els més exposats a l’exterior) o en les zones humides de qualsevol altre pis com són banys o cuines. Aquestes aparicions poden ocórrer molts anys després de la construcció de l’edifici.

És impossible determinar amb certesa si un formigó és aluminós a simple vista, tot i que hi ha una sèrie d’indicis en el seu color o so al colpejar el formigó amb un martell que ens poden conduir a formar-nos aquesta hipòtesi, que caldrà ser confirmada en un laboratori de materials.

Per descomptat, aconsellem la contractació d’un arquitecte especialista que pugui realitzar una inspecció i aconsellar, en cas resulti pertinent, la necessitat d’un assaig per verificar o descartar si l’edifici té aluminosi. Per fer l’assaig caldrà realitzar una cala a l’estructura, extraient un tros de formigó per transportar-lo fins al laboratori. A García-Fraile Arquitectura acostumem a treballar amb el Laboratori de Materials de l’EPSEB.

I si tinc aluminosi… què fem?

Caldrà evaluar el grau d’afectació i si aquesta és generalitzada a tota l’estructura o només a una part. Caldrà que un arquitecte pugui inspeccionar tota l’estructura de l’edificació i plantejar un projecte de reforç estructural que pugui arribar a subtituir funcionalment l’actual estructura afectada.

A García-Fraile n’hem fet en diverses ocasions, acostumant a utilitzar sistemes constructius prefabricats com els de Mecanoviga o Noubau. En tot cas, independentment del sistema emprat, sempre és necessari que un arquitecte realitzi el càlcul estructural, redacti el projecte i s’encarregui de la direcció d’obra.

Exemple

Al Carrer Morera de Sitges vam trobar-nos amb una edificació on tots els forjats tenien aluminosi i es trobaven en un estat de degradació molt avançat que comprometia seriosament la seva estabilitat. Per sort, arran d’unes obres a un dels pisos va extreure’s el fals sostre i vam poder identificar aquest problema a temps.

Vam trobar-nos les biguetes molt afectades, amb fissures, degradades i amb l’armadura interior completament oxidada, la qual cosa ens va obligar a plantejar una substitució funcional integral a tota l’estructura.

L’estat de les biguetes era el següent:

En aquest cas vam optar pel sistema de Mecanoviga, que ens permetia perdre molt poca alçada lliure i transportar els reforços metàl·lics en tres trams, la qual cosa facilitava el seu transport fins a l’interior dels habitatges per les escales comunitàries.

Quant pot costar econòmicament?

Caldrà que elaborem un pressupost d’honoraris a mida, depenent del tipus d’actuació que calgui encetar. Posa’t en contacte amb nosaltres i t’atendrem el més aviat possible.

La entrada Com saber si tinc aluminosi? se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

És comú, abans de comprar un cotxe de segona mà, portar-lo al taller mecànic per constatar que es troba tot en bon estat. Ara bé, quan parlem de la compra d’un immoble, que pot resultar 20 o 30 vegades més costós que un cotxe de segona mà, ja no és tan comú demanar assessorament a experts abans de fer el pas. A García-Fraile Arquitectura oferim el servei d’assessorament immobiliari per tenir més eines per a prendre una decisió tan important. Surt de dubtes i demanan’s consell.

Assessorament

Nosaltres sempre fem un estudi pormenoritzat de pros i contres que poden identificar-se en un immoble, partint d’un anàlisi de la localització (estudi socioeconòmic, evolució del mercat, estudi de rendibilitats…) fins a un estudi constructiu de tot l’edifici.

En primer lloc evaluem l’estat constructiu de l’habitatge per constatar si presenta deficiències importants o si caldrà executar obres de rehabilitació/reforma properament.

A més, cal tenir en compte que quan algú es compra un pis també està adquirint una part proporcional de tots els elements comuns de la finca. Per tant, convé conèixer bé en quin estat es troba tota l’edificació i així evitar sobrecostos imprevistos. D’altra forma, podria ser que aviat calgui realitzar la rehabilitació dels patis o de la coberta comunitaria, elements que sovint no es tenen en compte quan es realitza una primera visita amb un agent immobiliari.

És comú que les mesures que s’indiquen als anuncis o al cadastre no es corresponguin fidelment a la realitat. Així doncs, també fem un aixecament planimètric per tal de tenir la certesa de quina és la superfície útil de l’immoble que es pretén adquirir.

Paga un preu just

Allò que més acostuma a preocupar a un comprador és saber si l’immoble que està comprant es troba bé de preu o està sobrepreuat. Per tant, sempre fem una valoració comparativa, amb la finalitat de determinar si el preu és adequat.

Després d’haver plasmat pros i contres a un informe tècnic, el potencial comprador tindrà moltes més eines per a negociar un bon preu o per prendre una decisió millor formada.

Quant pot costar econòmicament?

Redactem un informe detallat a partir de 200€+IVA, incloent-hi la visita a l’immoble i la presa de dades necessària. Posa’t en contacte amb nosaltres i t’atendrem el més aviat possible.

La entrada Assessorament immobiliari se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.