Tipus de taxació

En primer lloc, hem de saber la diferència entre una taxació hipotecària oficial i un informe de valoració. Les primeres són aquelles que demanen els bancs a l’hora de concedir una hipoteca per la seva compra, mentre que un informe de valoració serveix per estimar el preu més adequat amb relació a les seves característiques i estat del mercat immobiliari en un moment concret.

Els informes de valoració poden servir per a diverses qüestions:

• Conèixer el preu de mercat per posar-lo a la venta.
• Valoració amb finalitat judicial: Separacions, divorcis, herències…
• Ajornament de deute amb l’administració.
• Assessorament en una compravenda.
• Estats comptables. Adequació del valor dels actius.
• Subhastes.
• Comprovació de valors fiscals.
• Expropiacions.
• Reparcel·lacions urbanístiques.
• Promocions immobiliàries i estudis de viabilitat econòmica.

D’altra banda, taxacions hipotecàries oficials només poden ser realitzades, per llei, per societats de taxació homologades pel Banc d’Espanya. Al final de l’article podeu conèixer les 32 societats homologades.

Com es calcula el preu?

Depenent del tipus d’immoble, les seves característiques i el context del mercat immobiliari de la zona, utilitzem diversos mètodes:

• Mètode de comparació. És el mètode principal i sovint el més desitjable a l’hora de conèixer el valor de mercat d’un habitatge de segona mà. Es basa en el principi de substitució, de forma que es determina el valor de l’immoble analitzat mitjançant l’estudi d’immobles similars i aplicant coeficients d’homogeneïtzació en funció de les característiques de cada testimoni.
• Mètode residual. Quan no és possible fer una comparació per manca de testimonis, es pot obtenir el valor de l’immoble calculant el rendiment d’una promoció immobiliària, els costos derivats, l’aprofitament urbanístic del solar i el valor de venda a la zona.
• Mètode de cost. Consisteix a valorar el cost que suposaria la reposició de l’immoble amb els preus actuals de mà d’obra i materials, deduint la depreciació patida pel pas del temps.
• Mètode d’actualització. Consisteix a obtenir el valor d’un immoble en funció del seu potencial d’explotació econòmica. Resulta ideal per valorar locals comercials, hotels i habitatges turístics.

D’aquesta forma podrem obtenir el valor de mercat de qualsevol tipus d’immoble. Aquests mètodes venen reglats per l’ordre ECO/805/2003 del 27 de març, modificada per l’ordre EHA/301/2007 del 4 d’octubre i EHA/564/2008 del 28 de febrer.

Què podem entendre per “valor de mercat”?

El valor de mercat és l’import net que raonablement podria esperar rebre un venedor per la venda d’una propietat en una determinada data, mitjançant una comercialització adequada i suposant que existeix com a mínim un potencial comprador, correctament informat de les característiques de l’immoble i tots dos actuant lliurement sense un interès particular a l’operació.

Quines comprovacions es realitzen?

El tècnic encarregat de la valoració, que sempre ha de ser un professional habilitat, ha de visitar a l’immoble per a mesurar de forma acurada la superfície, la situació d’ocupació, el seu ús i el seu estat de conservació.

En el nostre cas, més, realitzem sempre un estudi de la tendència del mercat, de la realitat socioeconòmica de la zona de l’immoble i de la previsió del desenvolupament urbanístic. D’aquesta forma no només podem saber el preu actual, sino que podem fer una estimació prudent de quina serà l’evolució del mercat en una determinada zona.

També es pot fer un estudi de viabilitat econòmica?

Sí. Per descomptat, també fem estudis de viabilitat, on podem valorar la idoneitat d’una operació immobiliària, especialment si aquesta es concep com a inversió i té com a finalitat extreure’n una determinada rendibilitat. També serveix per l’estudi de futures promocions immobiliàries, com podria ser la compra d’un solar per a edificar-hi un edifici plurifamiliar.

Societats de taxació homolgades pel Banc d’Espanya:

• AESVAL, LOGICA DE VALORACIONES, S.A.
• AGRUPACION TECNICA DEL VALOR, S.A.
• ALIA TASACIONES, S.A.
• ARCO VALORACIONES, S.A.
• ARQUITASA SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• BALKIDE BALORAZIOAK, S.A.
• BARNA-TASA, S.A.
• CBRE VALUATION ADVISORY, S.A.
• COL.LECTIU ARQUITECTES TAXADORS, S.A.
• COMPAÑIA HISPANIA DE TASACIONES Y VALORACIONES, S.A.
• EUROVALORACIONES, S.A.
• GENERAL DE VALORACIONES, S.A.
• GESVALT SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• GLOVAL VALUATION, S.A.
• GRUPO TASVALOR, S.A.
• INSTITUTO DE VALORACIONES, S.A.
• KRATA, S.A.
• RISC VALOR, S.A.
• SAVILLS AGUIRRE NEWMAN VALORAC. Y TASAC., S.A.
• SERVICIOS VASCOS DE TASACIONES, S.A.
• SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• TASACIONES ANDALUZAS, S.A.
• TASACIONES HIPOTECARIAS RENTA, S.A.
• TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A.
• TASALIA SOCIEDAD DE TASACION, S.A.
• TASASUR SOCIEDAD DE TASACIONES, S.A.
• TASIBERICA, S.A.
• TECNICOS EN TASACION, S.A. (TECNITASA).
• TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.
• UVE VALORACIONES, S.A.
• VALORACIONES MEDITERRANEO, S.A.
• ZEHAZKI, S.A.

Quant pot costar econòmicament?

Caldrà que elaborem un pressupost d’honoraris a mida, depenent del tipus de valoració i d’immoble que vulguis analitzar. Posa’t en contacte amb nosaltres i t’atendrem el més aviat possible.

La entrada Taxació a Barcelona: Quant val el teu pis? se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.