És comú, abans de comprar un cotxe de segona mà, portar-lo al taller mecànic per constatar que es troba tot en bon estat. Ara bé, quan parlem de la compra d’un immoble, que pot resultar 20 o 30 vegades més costós que un cotxe de segona mà, ja no és tan comú demanar assessorament a experts abans de fer el pas. A García-Fraile Arquitectura oferim el servei d’assessorament immobiliari per tenir més eines per a prendre una decisió tan important. Surt de dubtes i demanan’s consell.

Assessorament

Nosaltres sempre fem un estudi pormenoritzat de pros i contres que poden identificar-se en un immoble, partint d’un anàlisi de la localització (estudi socioeconòmic, evolució del mercat, estudi de rendibilitats…) fins a un estudi constructiu de tot l’edifici.

En primer lloc evaluem l’estat constructiu de l’habitatge per constatar si presenta deficiències importants o si caldrà executar obres de rehabilitació/reforma properament.

A més, cal tenir en compte que quan algú es compra un pis també està adquirint una part proporcional de tots els elements comuns de la finca. Per tant, convé conèixer bé en quin estat es troba tota l’edificació i així evitar sobrecostos imprevistos. D’altra forma, podria ser que aviat calgui realitzar la rehabilitació dels patis o de la coberta comunitaria, elements que sovint no es tenen en compte quan es realitza una primera visita amb un agent immobiliari.

És comú que les mesures que s’indiquen als anuncis o al cadastre no es corresponguin fidelment a la realitat. Així doncs, també fem un aixecament planimètric per tal de tenir la certesa de quina és la superfície útil de l’immoble que es pretén adquirir.

Paga un preu just

Allò que més acostuma a preocupar a un comprador és saber si l’immoble que està comprant es troba bé de preu o està sobrepreuat. Per tant, sempre fem una valoració comparativa, amb la finalitat de determinar si el preu és adequat.

Després d’haver plasmat pros i contres a un informe tècnic, el potencial comprador tindrà moltes més eines per a negociar un bon preu o per prendre una decisió millor formada.

Quant pot costar econòmicament?

Redactem un informe detallat a partir de 200€+IVA, incloent-hi la visita a l’immoble i la presa de dades necessària. Posa’t en contacte amb nosaltres i t’atendrem el més aviat possible.

La entrada Assessorament immobiliari se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

Existeixen 3 tipus de llicències d’obres a Barcelona:

Assabentat

Ho pot tramitar directament el propietari directament a l’Ajuntament, ja que no és necessària la intervenció d’un tècnic. Tenim un altre article al blog on pots conèixer més sobre aquest tipus de permís.

L’assabentat ampara per a realitzar obres que no comportin modificació de distribució envolupant de l’edifici o estructura. Per tant, es poden fer obres de renovació de cuines i banys, paviments, enguixats, falsos sostres o algunes instal·lacions interiors. Aquest tràmit és gratuït i pot realitzar-se en línia. Es comunica a l’Ajuntament que realitzarem aquestes obres i immediatament es poden començar.

Obres menors

Existeixen dos tipus de llicències d’obres menors:

Comunicat immediat: Obres que afecten l’estructura i a la distribució interior de l’edifici o habitatge. Es poden iniciar tan aviat com s’hagi tramitat el comunicat (caldrà presentar projecte i obtenir informe d’idoneitat tècnica favorable) i s’hagi pagat l’ICIO i la taxa urbanística.

Comunicat diferit. Obres que també afecten l’estructura i a la distribució interior de l’edifici o habitatge però, per circumstàncies particulars de l’edificació, requereixen 1 mes per a que l’Ajuntament revisi la documentació i otorgui el permís (generalment ocorre amb habitatges que se situen en edificis protegits urbanísticament). En aquest cas, pot donar-se també la necessitat de tramitar un informe previ del servei de patrimoni de l’Ajuntament.

Per a la tramitació dels diferents comunicats d’obres menors (llicències d’obres menors) hem de seguir els següents passos:

• Realitzar consulta prèvia, per a saber quin tipus de permís hem de sol·licitar. (comunicat immediat o comunicat diferit).
• Redacció de projecte. (memòria i plans de les obres a realitzar).
• Tramitació de l’informe d’idoneïtat (informe de verificació per part d’una entitat de control, previ al lliurament per a poder presentar el projecte a l’Ajuntament.
• Una vegada aprovada la idoneïtat tècnica, enviar per mitjans telemàtics el projecte a l’Ajuntament.

Quan es tracta de comunicat immediat, estimem que podriem arribar a iniciar les obres en un termini de dos mesos des del moment que se’ns encarregui el projecte per poder iniciar les obres (un mes i mig per redactar el projecte i dues setmanes per obtenir l’informe d’idoneïtat tècnica).

En canvi, si estem davant d’un edifici amb catalogació patrimonial, estimem que podrem iniciar les obres en un termini de sis mesos des del moment que se’ns encarregui el projecte per poder iniciar les obres (un mes i mig per redactar el projecte, tres mesos per obtenir l’informe de patrimoni, dues setmanes per obtenir l’informe d’idoneïtat tècnica i un mes per tramitar el comunicat diferit).

Llicència d’obres majors

Construcció d’habitatges d’obra nova, canvi d’ús de local a habitatge o ampliació de metres. Aquest procés és el més complex de tots i el tràmits poden arribar a demorar-se més d’un any.

Per a la tramitació de llicències d’obres majors hem de seguir els següents passos:

• S’ha de lliurar la documentació necessària (plans i descripció de les obres) a l’Ajuntament.
• Esperar la resposta de l’Ajuntament i pagar les taxes d’obres, aquestes obres no poden començar-se fins que se’ns atorguin les llicències corresponents.

Quant pot costar econòmicament?

Cada projecte és un món i caldrà realitzar una proposta d’honoraris específica per cada cas. Posa’t en contacte amb nosaltres i et facilitarem una proposta ajustada al teu projecte.

La entrada Llicència d’obres a Barcelona se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

Per saber quin règim de comunicat ens correspondrà, resulta precís fer en primer lloc una consulta prèvia a l’Ajuntament de Barcelona, que es pot dur a terme de forma telemàtica a través del portal de tràmits de l’Ajuntament de Barcelona.

Com puc saber si el meu edifici està catalogat o protegit urbanísticament?

En el moment de fer la consulta prèvia al portal de tràmits t’ho indicarà. Alhora, també es pot consultar al Portal d’Informació Urbanística de l’Ajuntament de Barcelona.

Quins tràmits cal fer per tramitar comunicat immediat?

En aquest cas, en primer lloc caldrà que l’arquitecte redacti el projecte tècnic. A Barcelona, l’Ajuntament demana que s’estructuri en 4 PDFs. Cal presentar una memòria tècnica, documentació gràfica, annexes i documents de responsabilitat. Aquests 4 PDFs hauran d’obtenir l’Informe d’Idoneïtat Tècnica APTE (IIT) per part d’una Entitat Col·laboradora de l’Administració (ECA). La ECA s’encarrega de corroborar que la documentació aportada és adient i el projecte s’adequa a la normativa vigent i a les actuacions declarades a la consulta prèvia. En el nostre cas, acostumem a tramitar l’IIT al COAC, tot i que també es pot dur a terme a altres entitats com Addient, TUVSUD o Dekra.

Un cop s’hagi obtingut l’IIT APTE, la tramitació del comunicat és, com indica el seu nom, immediata. Això vol dir que es podrà iniciar les obres al dia següent d’haver presentat la documentació i haver abonat l’impost de construcció d’obres i la taxa urbanística.

Per tant, estimem que podriem arribar a iniciar les obres en un termini de dos mesos des del moment que se’ns encarregui el projecte per poder iniciar les obres (un mes i mig per redactar el projecte i dues setmanes per obtenir l’informe d’idoneïtat tècnica).

I si l’edificació està catalogada?

En aquest cas ens trobarem amb un règim de comunicat diferit. Abans de tramitar l’IIT caldrà obtenir l’informe previ de patrimoni. La obtenció d’aquest informe pot demorar-se diversos mesos, i és possible que el Departament de Patrimoni realitzi una sèrie d’esmenes al projecte. Sempre presentarà un informe que pot ser favorable, favorable amb condicions o desfavorable. Si fos desfavorable, caldrà tornar a presentar una nova proposta.

Un cop obtingut l’informe favorable de patrimoni i l’informe d’idoneïtat tècnica apte, el projecte es presentarà al Districte i, atès que és diferit, caldrà esperar un mes més per obtenir l’admissió de comunicat.

Per tant, en aquest cas, estimem que podrem iniciar les obres en un termini de sis mesos des del moment que se’ns encarregui el projecte per poder iniciar les obres (un mes i mig per redactar el projecte, tres mesos per obtenir l’informe de patrimoni, dues setmanes per obtenir l’informe d’idoneïtat tècnica i un mes per tramitar el comunicat diferit).

Ens convé que l’empresa constructora s’encarregui del projecte?

Nosaltres sempre recomanem la contractació d’un arquitecte independent, sense relació empresarial directa amb l’empresa constructora. Cal tenir en compte que l’arquitecte és qui realitzarà la direcció de l’obra i el control de qualitat. Per tant, sempre resulta convenient que qui realitzi aquest control sigui un agent extern a l’empresa constructora.

Quant pot costar econòmicament?

Cada projecte és un món i caldrà realitzar una proposta d’honoraris específica per cada cas. Posa’t en contacte amb nosaltres i et facilitarem una proposta ajustada al teu projecte.

La entrada Fa falta arquitecte per rehabilitar una façana? se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.

L'”assabentat” habilita per a dur a terme actuacions conegudes com a obres menors Tipus III, és a dir:

1. Obres a l’interior d’habitatges, locals, vestíbuls i escales comunitàries que no modifiquin l’estructura, la distribució o l’envolupant d’edificis que no estiguin catalogats, protegits urbanísticament o considerats urbanísticament com de nivell D.
2. Actuacions de neteja i arranjament de jardins i solars que no impliquin tala d’arbrat.

Es pot realitzar de forma telemàtica a través del portal de tràmits de l’Ajuntament de Barcelona.

Com puc saber si el meu edifici està catalogat o protegit urbanísticament?

En el moment de fer la consulta prèvia al portal de tràmits t’ho indicarà. Alhora, també es pot consultar al Portal d’Informació Urbanística de l’Ajuntament de Barcelona.

Però llavors… Puc col·locar envans de pladur?

No. En aquest cas, l’enretirada d’envans o la col·locació de nous, encara que siguin de pladur, es considera una modificació de la distribució, de forma que aquest tipus d’intervenció no podria tramitar-se amb aquest règim de comunicat.

Encara que els envans no tinguin caràcter estructural, l’Ajuntament demana que sempre que es modifiqui la distribució es presenti un projecte tècnic i hi hagi un tècnic competent que pugui assumir la direcció de l’obra. D’aquesta forma es pot garantir que l’actuació millora l’habitabilitat de l’entitat on es volen fer obres i aquestes s’executen de forma correcta i segura.

Què em pot passar si modifico envans amb un assabentat?

Estaries realitzant unes obres sense atenir-te al règim de comunicat pertinent. En cas que l’Ajuntament tingués notícia d’aquesta situació, aturarien les obres d’immediat i obririen un expedient sancionador. La multa per una infracció lleu va de 600€ a 6.000€, però una de molt greu pot arribar als 300.000€. A més, se us instarà a legalitzar l’actuació realitzada, en cas que aquesta sigui compatible amb la normativa vigent. Si no ho fos, caldria retornar l’obra al seu estat original.

I com legalitzo unes obres fetes sense el règim de comunicat adequat?

Nosaltres podem fer una primera visita a les obres per valorar la viabilitat de la seva legalització. En cas que sigui possible legalitzar-les, demostrant que totes les actuacions que s’han realitzat s’ajusten a la normativa, caldrà redactar un projecte de legalització i tramitar la llicència d’obres adient. A més, caldrà indicar les obres que encara resten pendents, tot assumint la direcció d’obres.

I això quant pot costar-nos?

A García-Fraile Arquitectura hem realitzat diverses legalitzacions i projectes de reforma interior, i cada un és un cas diferent. Posa’t en contacte amb nosaltres per explicar-nos el teu cas i et facilitarem una proposta d’honoraris ajustada a tu.

La entrada Quines obres puc fer amb un “assabentat”? se publicó primero en García-Fraile Arquitectura.